Tema 1.348 do STF pode produzir impacto direto na constituição e reorganização de holdings imobiliárias e patrimoniais. Decisão exige acompanhamento e planejamento individualizado.

A utilização de imóveis para integralização do capital social de uma holding é uma das operações mais comuns nos planejamentos patrimoniais, societários e sucessórios.

Entretanto, um julgamento relevante do Supremo Tribunal Federal – STF poderá trazer maior segurança jurídica — ou aumentar o custo de determinadas estruturas — ao definir definitivamente se há ou não incidência de ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis quando a empresa que recebe os imóveis possui atividade predominantemente imobiliária.

Trata-se do Tema 1.348 da Repercussão Geral, decorrente do Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SP, cujo julgamento está na pauta do Plenário do STF em 2 de setembro de 2026. (Notícias STF)

O QUE O STF ESTÁ JULGANDO?

A discussão pode ser resumida em uma pergunta:

Uma empresa cuja atividade preponderante seja comprar, vender ou alugar imóveis possui imunidade de ITBI quando recebe um imóvel de seus sócios para integralização de seu capital social?

Essa questão é especialmente importante para:

• holdings patrimoniais;
• holdings familiares;
• empresas de administração de bens próprios;
• empresas de locação imobiliária;
• empresas de compra e venda de imóveis;
• reorganizações patrimoniais e sucessórias.

O debate decorre da interpretação do art. 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal.

A Constituição estabelece hipótese de imunidade do ITBI para bens incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital, mas também contém ressalva relacionada às empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.

A grande controvérsia jurídica é justamente determinar se essa ressalva também alcança a integralização de capital ou se está restrita às demais reorganizações societárias mencionadas no dispositivo constitucional.

É exatamente esse ponto que o STF pretende solucionar no Tema 1.348. (Supremo Tribunal Federal)

POR QUE ESSA DECISÃO É TÃO IMPORTANTE PARA AS HOLDINGS?

Porque o ITBI é um tributo municipal e sua alíquota varia de acordo com cada município.

Em muitas cidades, representa aproximadamente 2% a 3% do valor tributável do imóvel, podendo resultar em valores expressivos quando estamos tratando de patrimônio imobiliário relevante.

Imagine, apenas como exemplo, uma família que pretenda integralizar R$ 10 milhões em imóveis em uma holding.

Uma incidência de ITBI de 3% poderia representar, em tese:

R$ 300 mil de tributação.

Em patrimônios maiores, o impacto cresce proporcionalmente.

Por isso, a discussão não é apenas jurídica.

Ela pode interferir diretamente no custo de constituição, reorganização e planejamento de uma holding patrimonial.

O STF JÁ HAVIA SE MANIFESTADO SOBRE ITBI?

Sim, mas sobre uma questão diferente.

No Tema 796 da Repercussão Geral, o Supremo já estabeleceu que:

a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Portanto, uma distinção é fundamental.

O Tema 796 trata essencialmente do limite econômico da imunidade.

Já o Tema 1.348 discute outra questão: se a atividade preponderantemente imobiliária da sociedade impede ou não a aplicação dessa imunidade na integralização do capital social. (Supremo Tribunal Federal)

Misturar os dois temas pode levar a conclusões tributárias equivocadas.

E QUAL É A POSIÇÃO DO STF ATÉ AGORA?

O julgamento passou por uma trajetória bastante relevante.

Em outubro de 2025, o relator, Ministro Edson Fachin, votou favoravelmente ao contribuinte.

O entendimento apresentado foi de que a imunidade do ITBI na realização do capital social seria incondicionada, independentemente de a empresa exercer predominantemente atividade imobiliária.

O Ministro Alexandre de Moraes acompanhou o relator e o Ministro Cristiano Zanin também acompanhou o entendimento, com ressalvas.

Posteriormente, o Ministro Gilmar Mendes apresentou posição divergente, entendendo que a imunidade não deveria alcançar empresas com atividade predominantemente imobiliária.

Na retomada virtual do julgamento em março de 2026, chegou-se a um cenário de quatro votos favoráveis aos contribuintes e um voto contrário.

Entretanto, ocorreu um fato processual decisivo:

o Ministro Flávio Dino apresentou pedido de destaque.

Com isso, o julgamento foi transferido do ambiente virtual para o Plenário presencial e deverá ser novamente apreciado. Portanto, não existe, até o momento, tese definitiva fixada pelo STF no Tema 1.348. (Supremo Tribunal Federal)

Esse ponto merece máxima atenção.

Notícias, vídeos ou publicações que afirmem simplesmente que “o STF decidiu pela isenção do ITBI nas holdings” devem ser analisados com cautela.

Da mesma maneira, também não é correto afirmar que o STF já decidiu definitivamente pela cobrança.

O julgamento ainda precisa ser concluído.

A DECISÃO PODE ENCARECER UMA HOLDING?

Pode, dependendo do resultado e da situação concreta.

Caso prevaleça o entendimento de que empresas com atividade predominantemente imobiliária não possuem imunidade, determinadas operações de integralização poderão sofrer incidência do ITBI.

Por outro lado, caso prevaleça a tese defendida pelo relator, segundo a qual a imunidade na realização do capital seria independente da atividade preponderante, o julgamento poderá trazer uma relevante segurança jurídica favorável aos contribuintes.

Portanto, dizer simplesmente que “o STF vai encarecer as holdings” é excessivamente categórico.

Tecnicamente, o correto é afirmar:

o STF está decidindo uma controvérsia que poderá alterar significativamente o custo tributário da integralização de imóveis em determinadas holdings patrimoniais e imobiliárias.

ATENÇÃO: NEM TODA HOLDING ESTÁ NA MESMA SITUAÇÃO

Esse talvez seja o ponto mais importante para empresários e famílias que possuem patrimônio imobiliário.

A expressão “holding” não define, por si só, o tratamento tributário da operação.

É necessário analisar, entre outros aspectos:

• contrato social;
• capital social subscrito e integralizado;
• valor atribuído aos imóveis;
• atividade efetivamente exercida pela empresa;
• composição de suas receitas;
• finalidade da estrutura societária;
• legislação do município em que cada imóvel está localizado;
• momento em que a integralização foi realizada;
• eventual ITBI já recolhido;
• processos administrativos ou judiciais existentes;
• documentação societária e registral da operação.

Além disso, os arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional disciplinam a não incidência e os critérios relacionados à atividade preponderante.

Consequentemente, nenhuma recomendação segura deveria partir apenas da informação de que determinada empresa é uma “holding familiar” ou “holding patrimonial”.

QUEM JÁ POSSUI UMA HOLDING PRECISA FAZER ALGUMA COISA AGORA?

Não existe uma providência automática aplicável a todas as empresas.

Entretanto, diante da relevância do Tema 1.348, entendemos ser prudente revisar determinadas estruturas.

Principalmente nos casos em que:

1. Houve integralização recente de imóveis.

É importante verificar como o ITBI foi tratado e quais documentos fundamentaram eventual reconhecimento da imunidade.

2. Existe intenção de constituir uma holding.

O impacto do ITBI deve fazer parte da simulação antes da implementação da estrutura.

3. A holding possui atividade de locação ou administração de imóveis próprios.

Esse é justamente um dos núcleos da controvérsia analisada pelo STF.

4. Existe patrimônio imobiliário relevante.

Quanto maior o patrimônio envolvido, maior pode ser o impacto financeiro de uma interpretação desfavorável.

5. A família está realizando planejamento sucessório.

A avaliação não deveria ficar restrita ao ITBI. É necessário analisar conjuntamente impactos societários, sucessórios, tributários e patrimoniais.

QUEM AINDA PRETENDE CONSTITUIR UMA HOLDING DEVE CORRER?

Não necessariamente.

Planejamento patrimonial não deve ser realizado por impulso.

A proximidade de um julgamento importante não significa que todos devam constituir holdings imediatamente nem que todas as estruturas existentes devam ser alteradas.

Ao contrário.

O momento exige mais análise e menos decisões padronizadas.

Uma holding bem estruturada pode oferecer vantagens relevantes de organização patrimonial, governança e sucessão.

Mas uma holding constituída exclusivamente com base em uma promessa genérica de “economia tributária” pode gerar custos societários, contábeis, tributários e sucessórios maiores do que os benefícios esperados.

REFORMA TRIBUTÁRIA TORNA ESSA ANÁLISE AINDA MAIS IMPORTANTE

Existe ainda outro elemento que não deve ser ignorado.

Estamos em plena transição da Reforma Tributária do Consumo, com mudanças importantes na tributação das operações imobiliárias e das receitas provenientes da exploração de imóveis.

Portanto, um planejamento patrimonial realizado em 2026 não deveria analisar somente:

“paga ou não paga ITBI?”

A análise adequada precisa avaliar a estrutura como um todo, considerando:

ITBI + IBS/CBS + Imposto de Renda + ganho de capital + tributação da locação + sucessão + governança + custos societários.

É justamente nessa avaliação integrada que o planejamento tributário deixa de ser uma simples abertura de empresa e passa a ser efetivamente uma decisão estratégica patrimonial.

RECOMENDAÇÃO DA UNILINE CONTÁBIL

A orientação da Uniline Contábil é que empresários e famílias que possuam imóveis relevantes dentro ou fora de holdings acompanhem com atenção o julgamento do Tema 1.348.

Principalmente quem:

• pretende constituir uma holding;
• pretende transferir imóveis para uma pessoa jurídica;
• possui holding patrimonial ou imobiliária já constituída;
• realizou integralizações recentes;
• recolheu ITBI nessas operações;
• recebeu cobrança municipal;
• pretende iniciar um planejamento sucessório.

O resultado do STF poderá abrir novas possibilidades de planejamento, confirmar estruturas existentes ou exigir revisão de determinados cenários.

Mas qualquer decisão deve ser tomada somente depois de analisar documentos, valores, município dos imóveis, estrutura societária e atividade efetivamente desenvolvida pela empresa.

PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO NÃO DEVE COMEÇAR PELA ECONOMIA. DEVE COMEÇAR PELO DIAGNÓSTICO.

É comum encontrarmos no mercado promessas como:

“Abra uma holding e não pague ITBI.”

A realidade jurídica é muito mais complexa.

O próprio julgamento do STF demonstra isso.

Uma estrutura patrimonial envolve patrimônio construído ao longo de anos — às vezes de gerações — e não deveria ser organizada com base em fórmulas prontas.

A recomendação é realizar previamente um Diagnóstico Patrimonial, Societário e Tributário, simulando os efeitos da operação antes de qualquer transferência imobiliária ou alteração societária.

A Uniline Contábil acompanha as alterações decorrentes da Reforma Tributária e os principais julgamentos tributários que possam afetar empresas, empresários e estruturas patrimoniais.

Nossa equipe está à disposição para avaliar cada situação de forma individualizada, elaborar simulações tributárias e auxiliar na definição da estrutura mais adequada sob os aspectos contábil, fiscal e societário.

Antes de transferir patrimônio, conheça o custo tributário da decisão. Depois da operação realizada, algumas alternativas simplesmente deixam de existir.

Uniline Contábil
Consultoria Tributária | Planejamento Empresarial e Patrimonial

Fontes e referências: Constituição Federal, art. 156, §2º, I; Código Tributário Nacional, arts. 36 e 37; STF – RE 796.376, Tema 796 da Repercussão Geral; STF – RE 1.495.108/SP, Tema 1.348 da Repercussão Geral.